Die Vermarktung

Wie verkaufe ich ein Haus richtig?

Das ist die wichtigste Frage was sich Immobilienbesitzer vor dem Verkauf ihrer Immobilie Fragen. Dabei gilt es die richtiger Vorgehensweise zu wählen um Zeit und Geld zu sparen. Dabei sollte man auf eine gute Strategie setzen, denn ohne eine solide Vorbereitung wechselt heute keine Immobilie den Eigentümer.


Gut zu wissen

  • Ein Hausverkauf ist zeitintensiv und erfordert Fachkenntnisse und Verhandlungsgeschick.
  • Bei Verkaufsgesprächen: Ein Makler ist kompetent und sachlich, ihn belasten keine persönlichen Emotionen.
  • Ein guter Makler verkauft Ihre Immobilie zum realistischen Höchstpreis.


Der Verkauf gliedert sich in drei Abschnitte

  • Die Vorbereitungsphase
  • Die Verkaufsphase
  • Die Kaufabwicklung


Die Vorbereitung

Schritt 1 - Gute Vorbereitung

Planen Sie die schrittweise Umsetzung Ihres Verkauf-Projektes. Entscheiden Sie sich für eine Verkauf-Strategie und halten Sie einen Plan B bereit anstatt planlos alle Möglichkeiten auszutesten und verschieden Makler mit unterschiedlichen Philosophien der Vermarktung zu beauftragen. Dies macht die Immobilien von Ansehen bei den Kunden Kaputt. Entschieden Sie sich daher für die Strategie, welche Sie am meisten überzeugt.

Analysieren Sie daher nach folgenden Parameter:

  • Definition der Zielgruppe (je nach Art der Immobilie)
  • Verkaufsaktivitäten festlegen (Wie und wo soll die Immobile beworben werden)
  • Werbemaßnahmen planen (Dies ist die finanzielle stärkste Belastung beim Verkauf)


Schritt 2 - Realistische Zeitplanung

Die Vorbereitungszeit ist nicht zu unterschätzen. Seien Sie realistisch was einen evtl. Renovierungsstau angeht und gehen Sie nicht davon aus, dass es mit einem, zwei oder drei Besichtigungsterminen getan ist.Auch die Verkaufsdauer ist auch nicht zu unterschätzen. Rechnen Sie lieber mit dem Schlimmsten aller Fälle und freuen Sie sich, wenn es dann doch besser läuft als gedacht. Seien Sie darauf vorbereitet, dass es durch die andere Vertragspartei aus welchen Gründen auch immer zu Verzögerungen kommen kann.


Schritt 3 - Entscheidung: Privater Verkauf oder mit Makler

Sie verfügen über die nötige Zeit und Flexibilität um ein Verkauf-Projekt zu stemmen?
Sie wissen, wie Sie den besten Preis erzielen können und welche rechtliche Punkte Sie beachten müssen?
Sie wissen welchen Unterlagen für einen Verkauf benötigt werden und wo sie diese Erlangen können?
Sie verfügung über das benötigte Fachwissen und haben Zugang zu allen relevanten Portalprofilen?
Sofern Sie jedoch weder über die notwendige Erfahrung verfügen, noch sich von morgens bis Abends um den Verkauf Ihrer Immobilie kümmern können (wollen), sollten Sie sich die Unterstützung durch einen Immobilienprofi einholen.

Achten Sie dabei auf folgende Punkte:

  • Prüfen Sie Ausbildung, Erfahrung und Referenzen eines Maklers
  • Ein guter Makler übernimmt für Sie nicht nur die Verkäufer- sondern ebenso die Beraterfunktion
  • Ein guter Makler steht für Erfahrung, Sicherheit, Zeit- und Kostenersparnis
  • Mehr Details unter "Warum ein Makler".


Schritt 4 - Bereithalten aller Unterlagen

Für den Verkauf einer Immobilie benötigen Sie eine Vielzahl an Unterlagen die nicht nur für den Interessen notwendig sind. Neben den gesetzlichen Vorgeschrieben Auslangen benötigt auch ggf. die Bank des Käufers als auch der Notar verschiedene Dokumente bzw. Angaben.

 Diese sind unter anderem:

  • Unterlagen zum Objekt (Baupläne, Baubeschreibung etc.)
  • Wohnflächenberechnung des Objektes
  • Grundrisse und Schnitte des Objektes
  • Grundbuchauszug nicht älter als drei Monate
  • Teilungserklärung nicht älter als drei Monate (bei ETW
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Nebenkostenübersicht
  • Hausgeldabrechnung der letzen drei Jahre (bei ETW)
  • Protokoll der Mitgliederversammlung der letzten drei Jahre (bei ETW)
  • Liste der letzten Renovierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen
  • Versicherungsunterlagen (Gebäudeversicherung)
  • aktueller Energieausweis
  • Sonstige Pläne (Katasterplan, Abwasserplan)
  • Bilder zum Objekt von Innen und Außen

Mehr Details unter Unterlagen.


Schritt 5 - Die Immobilie für den Verkauf vorbereiten

Eine Immobilie sollten vor dem Verkauf in einen gepflegten und ordentlichen Zustand gebracht werden um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen. Genauso wie beim Verkauf eines Autos kann man so den Wert des Objektes erhöhen. Der Makler kann hier eine große Hilfestellung geben und Sie dabei Unterstützen und Vermitteln. Sie sollten daher folgende Vorbereitungen treffen:
Notwendige Reparaturarbeiten / Instandsetzungen durchführen
Ordnung, Sauberkeit und Atmosphäre schaffen
Home-Staging führt in vielen Fällen sowohl zu einem schnelleren Verkaufserfolg und zu einem besseren Preis


Schritt 6 - Realistische Preisvorstellung

Die realistische Preisvorstellung weicht sehr oft von den ersten Vorstellungen ab. Daher sollte dieser fachmännisch durch eine ausgebildeten Makler oder Sachverständigen ermittelt werden. Dieser richte sich nicht nach dem emotionalen Wert oder dem was Freunde irgendwo gehört haben. Er richtet sich auch nicht nach dem was der Nachbar sagt oder wie hoch die Baukosten damals waren. Der realistische Preis richtet anhand verschiedener Faktoren, welche von Immobilie zu Immobilie sich unterscheiden sowie an der örtlichen Marktposition. Folgender Faktoren sollten bei der Berechnung berücksichtigt werden:

  • Wertermittlung (Sachwert-, Ertragswert-, Vergleichswertberechnung)
  • Mängelliste des Objektes
  • Verhandlungsspielraum
  • Finanzsituation der möglichen Käufergruppe
  • Bestehende Finanzierungen

Mehr Details unter Wertermittlung.


Verkaufsphase

Schritt 7 - Richtige Werbestrategie

Die Werbung ist ein wesentlicher Bestandteil des Verkaufes mit dem größten Kostenanteil. Daher sollten man die Strategie genauestens Bedenken. So definiert man als erste die Zielgruppe welche die Werbung erreichen soll. Anschließend erstellt man den Anzeigentext auf Grundlage des Exposés. Die Anzeige und Werbung sollte auf die verschiedenen Medien abgestimmt sein um ein seriösen Eindruck zu erzielen. Gerade die Zeitungsanzeigen als auch die Internetportale haben die größte Reichweite. Hier wird Sie der Makler umfassend beraten.


Schritt 8 - Kontakt zu Interessenten

Das Ziel einer erfolgreichen Werbung ist der Kontakt zu einem Interessenten. Daher sollte man auf mögliche Fragen von Interessenten gut vorbereitet sein. Stellen Sie sicher, das Sie gut persönlich erreichbar sind. Auf Anrufe und Emails sollte schnell reagiert werden um keine Interessenten zu verlieren, da diese sich in der Regel einige Immobilien ansehen und so die Interesse am Objekte verlieren können. Dies sind Leistungen, wo gerader der Makler einen bedeutet Hilfe leisten kann.


Schritt 9 - Der Besichtigungstermin

Seien Sie beim persönlichen Kontakt mit dem Interessenten ruhig und gelassen. Schaffen Sie eine angenehme und entspannte Atmosphäre um den Interessenten eine warme Umgebung zu präsentieren. Seien Sie auf mögliche persönliche Fragen des Interessenten vorbereiten und halten Sie ggf. die notwendigen Unterlagen bereit. Rücken Sie die Immobilie verbal ins rechte Licht ohne zu übertreiben und verschweigen Sie keine Mängel. Lassen Sie den Makler in Ruhe mit dem Kunden durch die Immobilie gehen, denn der Kunde äussert sich gegenüber dem Makler anders als wenn der Verkäufer anwesend ist.


Schritt 10 - Das Verkaufsgespräch

Das Verkaufsgespräch sollte sich an den unterschiedlichen Kaufmotiven (Familie, Ruhe, Behinderung, Anlageobjekt...) der Interessenten orientieren. Dieses wird in der Regel vom Makler vorbereitet und geführt. Erzählen Sie bitte nicht zu viel. Ausschließlich solche Informationen, die Sie  bedenkenlos preisgeben und nicht zu Ihrem Nachteil ausgelegt werden können. Nehmen Sie sich Bedenkzeit um ein Gegengebot abzugeben und besprechen Sie jeden Schritt in Ruhe mit dem Makler. Einrichtungsgegenstände etc. können als Verhandlungsbonus genutzt werden und bringt zusätzlichen Spielraum.
Verkaufsabwicklung


Schritt 11 - Der Kaufvertrag

Am Ziel einer Vermarktung steht der Kaufvertrag. Dazu ist die Mitwirkung eines Notars für einen Kaufvertrag für eine Immobilie rechtlich vorgeschrieben. Halten Sie dazu alle vorgeschriebenen Unterlagen zum erstellend es Kaufvertrages bereit. Der Kaufvertrag muss unter anderem  folgende Punkte enthalten:

  • Grundbuchstand mit Details unter anderem zur Belastung des Grundbesitzes
  • Details zum Kaufgegenstand
  • Der vereinbarte Kaufpreis
  • und weitere notwendige Angaben
  • Mehr Details unter Notarvertrag.


Schritt 12 - Der Notartermin

Ein Notarvermin muss rechtzeitig vom Makler geplant,  beantrag und vorbereitet werden. Der Notar benötigt alle notwendigen Unterlagen zur Erstellung des Kaufvertragsentwurfes. Nach dem Sie den Vertragsentwurfes vor dem Notartermin erhalten haben, prüfen Sie diesen bitte auf Fehler. Beim Notartermin verliest der Notar den Vertragsentwurf und erläutert dabei juristische Begriffe und gibt Möglichkeit offene Fragen zu klären. Anschließend leitet der Notrag alle weiteren notwendigen Schritte ein und stellt die Rechnung, welche Kaufpreisfälligkeit auslöst. Mehr Details unter Notartermin


Schritt 13 - Die Übergabe

Bei der Übergabe muss ein Übergabeprotokoll erstellt werden in dem Sie von der Zahl der überreichten Schlüssel bis hin zu allen Dokumenten alles festhalten. Hierdurch können sich Verkäufer vor Nachforderungen oder anderen Nachteilen, die sich nach dem Verkauf ergeben können, schützen. Übergeben Sie alle wichtigen Unterlagen. Von Bauzeichnungen über den Energieausweis bis hin zu bestimmten Versicherungen sowie Abnahmeprotokollen und Garantiebelegen für technische Anlagen müssen alle wichtigen Unterlagen dem neuen Besitzer ausgehändigt werden. Hier ist der Makler behilflich und leitet die Übergabe. Er notiert auch die Wählerstände und tätigt das Protokoll.


Nachbetreuung

Schritt 14 - Die Nachbetreuung

Nach der Erfolgten Übergabe endet die Arbeit eines Makler nicht. Meist kommen im Nachgang Fragen oder Problem auf, welche geklärt und gelöste werden müssen. Gerne steht der Makler auch für Umbaumaßnahmen oder Renovierungsmaßnahmen zur Verfügung. Er nützt sein Netzwerk und kann sich bei Wunsch des neuen Eigentümers um alle Maßnahmen klären und ausführen lassen. Dabei beaufsichtig er die Arbeiten und führt auf Wunsch ein Abnahmen durch.


Wenn Sie eine ausführliche Beratung wünschen oder Fragen haben, nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf!

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