Die Mängelhaftung

Wann haftet der Verkäufer für nachträglich entdeckte Mängel an Haus / Wohnung?

Hat der Käufer einer Immobilie bei Sachmängeln den Anspruch auf: 

• Nacherfüllung
• Rücktritt vom Kaufvertrag
• Minderung des Kaufpreises
• Schadenersatz
  

Dies sind einige Fragen die immer wider gefragt werden und zur Diskussion stehen. Wir möchten Ihnen auf dieser Seite eine Hilfestellung rund um das Thema Mängehaftung geben um von Anfang an Problemen vor zu beugen.

Gut zu wissen 

• Verkäufer haften für verschwiegene Mängel, die ihnen zum Verkaufszeitpunkt bekannt waren. 
• Baumängel werden nach Sachmängeln und Rechtsmängeln unterschieden.
• Ein guter Makler weiß, welche Mängel Sie besser im Vorfeld offen legen.

Mängelarten und ihre Rechtsfolgen 

Gewährleistung beim Verkauf

Die Gewährleistung (auch Mängelhaftung oder Mängelbürgschaft) beim Immobilienverkauf bestimmt Rechtsfolgen und Ansprüche, die dem Käufer gegenüber dem Verkäufer zustehen. Sie ist abhängig vom jeweiligen Vertragsverhältnis (Werk- oder Kaufvertrag) und den hierbei getroffenen Absprachen (Gewährleistungsausschluss). Auch die daran beteiligten Vertragsparteien (Verbraucher oder Unternehmer) und der Zustand der Immobilie (neu oder gebraucht) sind zu unterscheiden. Die Gewährleistung umfasst sowohl die Haftung für Sach-, als auch für Rechtsmängel.

Mängelansprüche beim Kauf einer bestehenden Immobilie

Wird eine Bestandsimmobilie erworben, liegt ein Kaufvertrag vor. Die Mängelansprüche des Käufers sind hier in den Paragrafen 434 ff. BGB geregelt und verjähren grundsätzlich innerhalb von fünf Jahren nach Übergabe des Vertragsobjekts.

Sach- und Rechtsmängel beim Immobilienverkauf 

Ein Verkäufer haftet für Sach- und Rechtsmängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe der Sache an den Käufer bereits vorhanden waren. Man unterscheidet grundsätzlich zwei Arten von Mängeln beim Immobilienkauf:

•  den Sachmangel (§ 434 BGB) - Ein Sachmangel liegt vor, wenn eine verkaufte Sache sich nicht für die Verwendung eignet, für die sie laut Kaufvertrag vorgesehen ist oder aber sie sich nicht für die „gewöhnliche Verwendung eignet“ und sie nicht eine bei gleichartigen Sachen übliche Beschaffenheit aufweist.

• den Rechtsmangel (§ 435 BGB) - Ein Rechtsmangel ist gegeben, wenn Dritte ein (über die kaufvertraglichen Inhalte hinausgehendes) Recht an der Sache haben, das sie gegen den Käufer geltend machen können.

Offene, versteckte und arglistig verschwiegene Mängel 

Bei der Beurteilung der Frage, ob dem Käufer einer Immobilie Gewährleistungsansprüche zustehen, kommt es auf folgende Unterscheidung an: 

• „Offene Mängel“ sind für den Hauskäufer sofort erkennbar.
• „Versteckte Mängel“ sind Mängel, die für Käufer und Verkäufer nicht erkennbar sind. 
• Ein „arglistig verschwiegener Mangel“ ist ein Mangel, den der Verkäufer zwar kennt, den er jedoch nicht dem Käufer offenbart hat.

Bei Kaufverträgen über bestehende Immoblien spielt die Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln eine untergeordnete Rolle. Gebrauchtimmobilien werden meist „gekauft wie gesehen“, also die Gewährleistung ist im Kaufvertrag regelmäßig ausgeschlossen. Auf solch einen Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer allerdings nicht erfolgreich berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB). Dies gilt aber nur dann, wenn der Käufer den Mangel nicht kannte (§ 442 Absatz 1 Satz 1 BGB).

Versteckte Mängel: Beweislast liegt beim Käufer

Um Gewährleistungsansprüche aufgrund von versteckten Mängeln geltend machen zu können, liegt die Beweislast dafür, dass der Verkäufer den Mangel bereits bei Abschluss des Kaufvertrages kannte, beim Käufer. Oft wird ein Bausachverständiger herangezogen, um festzustellen, ob ein Sachmangel schon längere Zeit bestanden hat. So können nach Abschluss des Kaufvertrages versteckte Mängel beim Hauskauf noch aufgedeckt werden.

Gewährleistungsausschluss bei baujahrtypische Mängel

Der Käufer kann sich allerdings nicht auf versteckte Mängel berufen, die für bestimmte Baujahre typisch sind:

• Bei Gebäuden, die um 1900 errichtet wurden, sind Heizungsanlagen, Elektroinstallation und Rohre häufig veraltet,

• fehlen meist Wärmedämmung und Schallisolation und
• ist zuweilen kein ausreichendes Fundament vorhanden.

• Um 1930/1940 erbaute Häuser weisen oft eine auf das Nötigste beschränkte, einfache Bauweise und eine sparsame Werkstoffverwendung auf.
• Gebäude aus der Vor- und Nachkriegszeit verfügen überdurchschnittlich oft über statische Mängel.

Arglistig verschwiegene Mängel beim Hausverkauf

Der Verkäufer darf sich nicht auf einen vertraglichen Ausschluss auf Gewährleistungsrechte berufen, wenn er arglistig Mängel am Haus verschwiegen hat. Eine arglistige Täuschung beim Kaufvertrag zu einem Haus liegt vor, wenn der Verkäufer:

• einen Mangel verschweigt, obwohl er weiß, dass der Erwerber ihn nicht kennt und
• er erwartet, dass der Vertrag bei Kenntnis des Käufers über den Mangel nicht zustande kommen würde.

Arglistig verschwiegene Mängel

Definition Arglist: Arglistig handelt, wer weiß und will (zumindest bedingt vorsätzlich), dass der Getäuschte eine Willenserklärung abgibt, die er ohne Täuschung nicht abgegeben hätte.

Bei arglistig verschwiegenen Mängeln handelt es sich um verdeckte Mängel, die dem Verkäufer oder Auftragnehmer bei der Übergabe oder Abnahme bekannt sind, die der Verkäufer bzw. Auftragnehmer dem Käufer aber absichtlich verschweigt, um sich einen Vorteil zu erschleichen.

Rechtsansprüche beim Kauf einer Immobilie mit Mängeln

Liegt bei der Immobilie ein Sachmangel vor und wurden die Rechte des Käufers wegen dieses Mangels nicht wirksam ausgeschlossen, kann der Käufer grundsätzlich zunächst Nacherfüllung (Beseitigung des Mangels) verlangen (§§ 437 Nr. 1, 439 BGB). Dies gilt jedoch nicht, wenn der Käufer von dem Mangel zuvor Kenntnis hatte oder ihn grobfahrlässig nicht kannte. Scheitert die Mängelbeseitigung oder ist sie dem Käufer nicht zuzumuten, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten (§§ 437 Nr. 2, 440, 323, 326 Abs. 5 BGB) oder den Kaufpreis mindern (§§ 437 Nr. 2, 441 BGB). In bestimmten Fällen kann der Käufer zudem Schadensersatz fordern (§§ 437 Nr. 3, 280 ff., 311a BGB).

Gewährleistungsansprüche nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch

Zu den im BGB aufgeführten Gewährleistungsansprüchen gehören nachfolgende Rechte des Käufers: 

• Anspruch auf Nacherfüllung
  „Nacherfüllung“ bedeutet Mangelbeseitigung durch den Verkäufer oder Lieferung einer gleichartigen mangelfreien Sache (§ 439 BGB). 
•  Ausnahme: Der Käufer besitzt keinen Anspruch auf Nacherfüllung, wenn er einen Mangel kannte oder grob fahrlässig nicht kannte.
• Bei Gebrauchtimmobilien kommt meistens nur eine Mangelbeseitigung, nicht aber die „Lieferung“ einer vollkommen gleichartigen neuen Immobilie in Betracht.

Rücktritt und Minderung des Kaufpreises

Scheitert die Mangelbeseitigung, so hat der Käufer folgende Rechte:

•  Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag (§ 440 BGB) oder
• Recht auf Minderung des Kaufpreises (§ 441 BGB).

Schadenersatz des Verkäufers

Bei einer Pflichtverletzung des Verkäufers kann der Käufer außerdem Schadenersatz fordern.

Verschuldens unabhängige Haftung bei Garantieübernahme

• Wenn der Käufer eine Garantie hinsichtlich bestimmter Eigenschaften der Immobilie übernommen hat (§ 443 Absatz 1 BGB), so muss der Verkäufer unabhängig von einem Verschulden für die Beschaffenheit der Immobilie einstehen und
• darf sich der Verkäufer nicht darauf berufen, dass der Käufer einen Mangel wegen grober Fahrlässigkeit nicht kannte (§ 442 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Gewährleistung: Ansprüche nach VOB/B

Die in den VOB/B enthaltenen Bestimmungen modifizieren die Regelungen des BGB zu den Gewährleistungsansprüchen. Die „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B“ (VOB/B) enthält spezielle Vertragsbedingungen für die Durchführung von Bauleistungen. Die vom Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur herausgegebenen VOB/B wurden zuletzt durch einen Erlass vom 26. Juli 2012 aktualisiert. Der in den VOB/B enthaltene Mustervertrag ist kein Gesetz, sondern wird häufig als Allgemeine Geschäftsbedingung in den Immobilienkaufvertrag integriert. 

Ansprüche auf Mangelbeseitigung, Schadenersatz und Rücktrittsrecht

• Paragraf 4 Absatz 7 VOB/B enthält Regelungen zur Mangelbeseitigung durch den Verkäufer.
• Der Verkäufer haftet für Körperverletzungen und Gesundheitsbeeinträchtigungen, die durch von ihm schuldhaft verursachte Mängel entstanden sind (§ 13 Absatz 7 Ziffer 1 VOB/B).
• Bei grob fahrlässig oder vorsätzlich verursachten Mängeln haften Verkäufer für sämtliche Schäden (§ 13 Absatz 7 Ziffer 2 VOB/B).
• Außerdem hat der der Käufer unter Umständen ein Vertragskündigungsrecht (§ 8 Absatz 3 VOB/B).

Recht des Käufers zur Selbstvornahme

• „Selbstvornahme“: Erfüllt der Verkäufer der Mängelbeseitigungspflicht nicht, so kann der Käufer die Mängelbeseitigung auf Kosten des Verkäufers durchführen (§ 13 Absatz 5 Ziffer 2 VOB/B, § 637 BGB).
• Nach Paragraf 637 Absatz 3 BGB darf der Käufer vom Verkäufer einen Vorschuss für die bei der Selbstvornahme entstehenden Kosten verlangen. 

Verjährung der Gewährleistungsfrist

Zweck der Verjährung ist, dass nach einer bestimmten Zeit nach Entstehung eines Anspruchs Rechtsfrieden eintritt und somit der Anspruch endet. Dies geschieht wenn:

• Nach VOB/B: Paragraf 13 Absatz 4 VOB/B sieht bei Gebäuden eine Verjährungsfrist für Mängelansprüche von vier Jahren vor. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme der Gesamtleistung.
• Nach BGB: Werden die VOB/B nicht dem Kaufvertrag zugrunde gelegt, so gilt eine fünfjährige Verjährungsfrist (§ 438 Absatz 1 Ziffer 2 BGB). Die Verjährung beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe, im Übrigen mit der Ablieferung der Sache.

Verjährung bei versteckten Mängeln 

Verschweigt der Verkäufer einen Mangel arglistig, dann beginnt die Verjährung erst zu dem Zeitpunkt, zu dem der Käufer Kenntnis vom Mangel erlangte oder nur wegen grober Fahrlässigkeit nicht erlangt hat. Allerdings muss der Käufer die Arglist des Verkäufers beweisen.

Den Käufer umfassend über Mängel informieren

Um erheblichen Gewährleistungsansprüchen eines Käufers vorzubeugen, sollten Verkäufer

• einen Kaufinteressenten über jeden bekannten Mangel informieren und
• die Käuferunterrichtung in einem vom Käufer gegengezeichneten Gesprächsprotokoll festhalten,
• selbst wenn dies zu einer Kaufpreisminderung führt. 

Klare vertragliche Vereinbarungen um Streit über Mängel vorzubeugen

Der Kaufvertrag muss möglichst präzise die für den Wert einer Immobilie maßgeblichen Einflussfaktoren beschreiben, um Streitigkeiten über die vertraglich angenommene Soll-Beschaffenheit einer Immobilie auszuschließen. Die Einschaltung eines Bausachverständigen vor Abschluss des Kaufvertrages hilft bei der Aufdeckung vorhandener Mängel und schafft damit zusätzliche Rechtssicherheit auch für den Verkäufer.

Garantien nur vorsichtig aussprechen

Garantien sollte der Verkäufer nur vorsichtig aussprechen, um Einstandspflichten für bestimmte Eigenschaften des Gebäudes möglichst gering zu halten. Jede versprochene Garantie muss eingehalten und auf die Jahre garantiert werden.

Gerichtliche Urteile

Nach einem Urteil des BGH vom 15.07.2011 ( V ZR 171 / 10) ist dem Verkäufer die Berufung auf den vereinbarten Haftungsausschluss gemäß Paragraf 444 BGB verwehrt, wenn es sich um einen arglistig verschwiegenen Sachmangel handelt - auch dann, wenn der betreffende Mangel für den Willensentschluss des Käufers nicht ursächlich war. Der Bundesgerichtshof begrenzte kürzlich die Schadenersatzpflicht des Verkäufers auf den Minderwert einer Immobilie, der durch einen Mangel verursacht wird, und schloss damit unverhältnismäßig hohe Mängelbeseitigungskosten aus (Urteil vom 4. April 2014, Az. V ZR 275/12).

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