Wann haftet der Verkäufer für nachträglich entdeckte Mängel an Haus / Wohnung?
Hat der Käufer einer Immobilie bei Sachmängeln den Anspruch auf:
Dies sind einige Fragen die immer wider gefragt werden und zur Diskussion stehen. Wir möchten Ihnen auf dieser Seite eine Hilfestellung rund um das Thema Mängehaftung geben um von Anfang an Problemen vor zu beugen.
Gut zu wissen
Ein Hausverkäufer ist rechtlich verpflichtet, eine Immobilie ohne versteckte Mängel zu übergeben. Grundlage ist der Paragraf 433 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches: Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Als Mangel gilt die Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der vertraglich niedergelegten Soll-Beschaffenheit. Liegt ein Mangel vor, so hat der Käufer bestimmte Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer.
Gewährleistung beim Verkauf
Die Gewährleistung (auch Mängelhaftung oder Mängelbürgschaft) beim Immobilienverkauf bestimmt Rechtsfolgen und Ansprüche, die dem Käufer gegenüber dem Verkäufer zustehen. Sie ist abhängig vom jeweiligen Vertragsverhältnis (Werk- oder Kaufvertrag) und den hierbei getroffenen Absprachen (Gewährleistungsausschluss). Auch die daran beteiligten Vertragsparteien (Verbraucher oder Unternehmer) und der Zustand der Immobilie (neu oder gebraucht) sind zu unterscheiden. Die Gewährleistung umfasst sowohl die Haftung für Sach-, als auch für Rechtsmängel.
Wird eine Bestandsimmobilie erworben, liegt ein Kaufvertrag vor. Die Mängelansprüche des Käufers sind hier in den Paragrafen 434 ff. BGB geregelt und verjähren grundsätzlich innerhalb von fünf Jahren nach Übergabe des Vertragsobjekts.
Ein Verkäufer haftet für Sach- und Rechtsmängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe der Sache an den Käufer bereits vorhanden waren. Man unterscheidet grundsätzlich zwei Arten von Mängeln beim Immobilienkauf:
Bei der Beurteilung der Frage, ob dem Käufer einer Immobilie Gewährleistungsansprüche zustehen, kommt es auf folgende Unterscheidung an:
Bei Kaufverträgen über bestehende Immoblien spielt die Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln eine untergeordnete Rolle. Gebrauchtimmobilien werden meist „gekauft wie gesehen“, also die Gewährleistung ist im Kaufvertrag regelmäßig ausgeschlossen. Auf solch einen Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer allerdings nicht erfolgreich berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB). Dies gilt aber nur dann, wenn der Käufer den Mangel nicht kannte (§ 442 Absatz 1 Satz 1 BGB).
Um Gewährleistungsansprüche aufgrund von versteckten Mängeln geltend machen zu können, liegt die Beweislast dafür, dass der Verkäufer den Mangel bereits bei Abschluss des Kaufvertrages kannte, beim Käufer. Oft wird ein Bausachverständiger herangezogen, um festzustellen, ob ein Sachmangel schon längere Zeit bestanden hat. So können nach Abschluss des Kaufvertrages versteckte Mängel beim Hauskauf noch aufgedeckt werden.
Der Verkäufer darf sich nicht auf einen vertraglichen Ausschluss auf Gewährleistungsrechte berufen, wenn er arglistig Mängel am Haus verschwiegen hat. Eine arglistige Täuschung beim Kaufvertrag zu einem Haus liegt vor, wenn der Verkäufer:
Definition Arglist: Arglistig handelt, wer weiß und will (zumindest bedingt vorsätzlich), dass der Getäuschte eine Willenserklärung abgibt, die er ohne Täuschung nicht abgegeben hätte.
Bei arglistig verschwiegenen Mängeln handelt es sich um verdeckte Mängel, die dem Verkäufer oder Auftragnehmer bei der Übergabe oder Abnahme bekannt sind, die der Verkäufer bzw. Auftragnehmer dem Käufer aber absichtlich verschweigt, um sich einen Vorteil zu erschleichen.
Liegt bei der Immobilie ein Sachmangel vor und wurden die Rechte des Käufers wegen dieses Mangels nicht wirksam ausgeschlossen, kann der Käufer grundsätzlich zunächst Nacherfüllung (Beseitigung des Mangels) verlangen (§§ 437 Nr. 1, 439 BGB). Dies gilt jedoch nicht, wenn der Käufer von dem Mangel zuvor Kenntnis hatte oder ihn grobfahrlässig nicht kannte. Scheitert die Mängelbeseitigung oder ist sie dem Käufer nicht zuzumuten, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten (§§ 437 Nr. 2, 440, 323, 326 Abs. 5 BGB) oder den Kaufpreis mindern (§§ 437 Nr. 2, 441 BGB). In bestimmten Fällen kann der Käufer zudem Schadensersatz fordern (§§ 437 Nr. 3, 280 ff., 311a BGB).
Zu den im BGB aufgeführten Gewährleistungsansprüchen gehören nachfolgende Rechte des Käufers:
Scheitert die Mangelbeseitigung, so hat der Käufer folgende Rechte:
Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag (§ 440 BGB) oder
Recht auf Minderung des Kaufpreises (§ 441 BGB).
Schadenersatz des Verkäufers
Bei einer Pflichtverletzung des Verkäufers kann der Käufer außerdem Schadenersatz fordern.
Verschuldens unabhängige Haftung bei Garantieübernahme
Wenn der Käufer eine Garantie hinsichtlich bestimmter Eigenschaften der Immobilie übernommen hat (§ 443 Absatz 1 BGB), so muss der Verkäufer unabhängig von einem Verschulden für die Beschaffenheit der Immobilie einstehen und
darf sich der Verkäufer nicht darauf berufen, dass der Käufer einen Mangel wegen grober Fahrlässigkeit nicht kannte (§ 442 Absatz 1 Satz 2 BGB).
Die in den VOB/B enthaltenen Bestimmungen modifizieren die Regelungen des BGB zu den Gewährleistungsansprüchen. Die „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B“ (VOB/B) enthält spezielle Vertragsbedingungen für die Durchführung von Bauleistungen. Die vom Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur herausgegebenen VOB/B wurden zuletzt durch einen Erlass vom 26. Juli 2012 aktualisiert. Der in den VOB/B enthaltene Mustervertrag ist kein Gesetz, sondern wird häufig als Allgemeine Geschäftsbedingung in den Immobilienkaufvertrag integriert.
Paragraf 4 Absatz 7 VOB/B enthält Regelungen zur Mangelbeseitigung durch den Verkäufer.
Der Verkäufer haftet für Körperverletzungen und Gesundheitsbeeinträchtigungen, die durch von ihm schuldhaft verursachte Mängel entstanden sind (§ 13 Absatz 7 Ziffer 1 VOB/B).
Bei grob fahrlässig oder vorsätzlich verursachten Mängeln haften Verkäufer für sämtliche Schäden (§ 13 Absatz 7 Ziffer 2 VOB/B).
Außerdem hat der der Käufer unter Umständen ein Vertragskündigungsrecht (§ 8 Absatz 3 VOB/B).
„Selbstvornahme“: Erfüllt der Verkäufer der Mängelbeseitigungspflicht nicht, so kann der Käufer die Mängelbeseitigung auf Kosten des Verkäufers durchführen (§ 13 Absatz 5 Ziffer 2 VOB/B, § 637 BGB).
Nach Paragraf 637 Absatz 3 BGB darf der Käufer vom Verkäufer einen Vorschuss für die bei der Selbstvornahme entstehenden Kosten verlangen.
Zweck der Verjährung ist, dass nach einer bestimmten Zeit nach Entstehung eines Anspruchs Rechtsfrieden eintritt und somit der Anspruch endet. Dies geschieht wenn:
Verschweigt der Verkäufer einen Mangel arglistig, dann beginnt die Verjährung erst zu dem Zeitpunkt, zu dem der Käufer Kenntnis vom Mangel erlangte oder nur wegen grober Fahrlässigkeit nicht erlangt hat. Allerdings muss der Käufer die Arglist des Verkäufers beweisen.
Um erheblichen Gewährleistungsansprüchen eines Käufers vorzubeugen, sollten Verkäufer
Der Kaufvertrag muss möglichst präzise die für den Wert einer Immobilie maßgeblichen Einflussfaktoren beschreiben, um Streitigkeiten über die vertraglich angenommene Soll-Beschaffenheit einer Immobilie auszuschließen. Die Einschaltung eines Bausachverständigen vor Abschluss des Kaufvertrages hilft bei der Aufdeckung vorhandener Mängel und schafft damit zusätzliche Rechtssicherheit auch für den Verkäufer.
Garantien sollte der Verkäufer nur vorsichtig aussprechen, um Einstandspflichten für bestimmte Eigenschaften des Gebäudes möglichst gering zu halten. Jede versprochene Garantie muss eingehalten und auf die Jahre garantiert werden.
Nach einem Urteil des BGH vom 15.07.2011 ( V ZR 171 / 10) ist dem Verkäufer die Berufung auf den vereinbarten Haftungsausschluss gemäß Paragraf 444 BGB verwehrt, wenn es sich um einen arglistig verschwiegenen Sachmangel handelt - auch dann, wenn der betreffende Mangel für den Willensentschluss des Käufers nicht ursächlich war. Der Bundesgerichtshof begrenzte kürzlich die Schadenersatzpflicht des Verkäufers auf den Minderwert einer Immobilie, der durch einen Mangel verursacht wird, und schloss damit unverhältnismäßig hohe Mängelbeseitigungskosten aus (Urteil vom 4. April 2014, Az. V ZR 275/12).
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