Die Kosten

Gut zu wissen 

• Die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.
• Kosten sparen: Ein Wertgutachten vom Sachverständigen ist freiwillig.
• Ein guter Makler ermittelt den Wert Ihrer Immobilie kostenlos bei Beauftragung.
  
  

Übersicht möglicher Kosten beim Hausverkauf

Im Folgenden finden Sie eine Aufzählung der bei einem Hausverkauf typischerweise anfallenden Kosten:

1. Wertgutachten 

Ein durch einen Sachverständigen durchgeführtes Wertgutachten verschafft dem Verkäufer einen objektiven Richtwert für seine Verkaufsverhandlungen. Die (verhandelbaren) Preise für ein Wertgutachten, die wesentlich von der Komplexität und Individualität eines Gebäudes abhängen, trägt der Verkäufer. Grundlage für den Preis eines Gutachtens ist die HOAI (Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure). Um einen ersten Anhaltspunkt zu erlangen reicht zumeist ein Kurzgutachten aus. Diese wird anhand weniger standardisierter Kriterien über einen überschlägigen Marktwert ermitteln und sind bereits ab wenigen hundert Euro erhältlich. Bei Beauftragung eines Maklers erhalten Sie dieses Gutachten in der Regel sogar kostenlos.

2. Kosten für Anzeigenschaltungen

Wer eine Immobilie ohne Einschaltung eines Immobilienmaklers veräußern möchte, der wird häufig eigene Zeitungs- oder Internetanzeigen schalten. Welche Kosten entstehen hierbei? Eine für zwei Wochen auf Internet-Immobilienplattformen erscheinende Anzeige kann etwa 50 Euro kosten, während für einen Dreimonatszeitraum ungefähr 300 Euro zu entrichten sind. Die Kosten für Zeitungsanzeigen variieren je nach Auflage und Reichweite der ausgewählten Zeitung. Meist werden bei mehrmaliger Schaltung einer Zeitungsanzeige Rabatte gewährt. In der Regel sollte für zwei Schaltungen mit 90€ kalkuliert werden.

3. Notarkosten beim Hausverkauf

§ 311b BGB bestimmt, dass die Übertragung von Immobilieneigentum eines notariell beurkundeten Vertrages bedarf. Die Notarkosten, die ungefähr 1,5 % - 2% des Verkaufspreises betragen, sind in der Regel fast ausschließlich vom Käufer zu tragen. Der Verkäufer trägt nur die Kosten für die Löschung von Rechten Dritter (z. B. einer zugunsten seiner Hausbank eingetragenen Grundschuld).

Die für den Notar anfallenden Kosten beim Hausverkauf setzen sich ausRechtliche Grundlage: 

• Die Kostenordnung - Zu entrichten sind die Notarkosten gemäß „Gesetz über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit“ (Kostenordnung, KostO) zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei der Kostenbestimmung lässt die Kostenordnung keinerlei Verhandlungsspielräume zu. Abweichende Kostenvereinbarungen sind gemäß § 140 KostO unwirksam.
• Auslagen und Gebühren - Die für den Notar anfallenden Kosten beim Hausverkauf setzen sich aus Auslagen und Gebühren zusammen. Nach § 7 KostO werden Auslagenersatz sofort nach Auslagenentstehung und Gebühren nach Beendigung des Rechtsgeschäfts fällig. In den Gebühren sind sowohl das Notarhonorar als auch der Kostenanteil des Grundbuchamtes enthalten. Zu den Auslagen zählen z. B. Telefon- und Faxgebühren, Porto- und Kopiergebühren.
• Der Geschäftswert als Kostengrundlage - Der Geschäftswert entscheidet gemäß § 18 KostO über die Gebührenhöhe, wobei eine Obergrenze des Geschäftswertes von 60 Millionen Euro für die Gebührenberechnung festgelegt ist.
• Ganze, halbe und doppelte Gebühren - Die Höhe der nach Geschäftswerten gestaffelten „vollen Gebühr“ ergibt sich aus § 32 KostO in Verbindung mit einer dem Gesetz beigefügten Anlage. Die „volle Gebühr“ beträgt beispielsweise bei einem Geschäftswert von 100.000 Euro 207 Euro, bei 200.000 Euro 357 Euro und bei 500.000 Euro 805 Euro. Nach § 36 Absatz 2 KostO wird bei der Beurkundung eines Vertrags die „doppelte Gebühr“ berechnet. § 38 Absatz 2 KostO bestimmt, dass bei der Löschung und Eintragung von Grundschulden eine „halbe Gebühr“ fällig wird.
• Löschung eines Wohnrechts - Kosten beim Hausverkauf für Verkäufer: Eventuell kann es erforderlich sein, ein bestehendes Wohnrecht zu löschen, um einen Immobilienverkauf zu ermöglichen. Dann hat der Verkäufer die entsprechenden Notarkosten für die Löschung des Wohnrechtes zu tragen. Der Wert lebenslanger Wohnrechte ermittelt sich nach dem Lebensalter des Berechtigten: So wird gemäß § 24 KostO z. B. bei einem 15-Jährigen Wohnberechtigten der 22-fache und bei einem über 80-Jährigen der 3-fache Jahreswert des Wohnrechts als Grundlage für die Berechnung der Notarkosten angesetzt.
• Kosten bei ergebnisloser Notarbeauftragung - Wenn es nach der Beauftragung eines Notars doch nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages kommen sollte, hat gemäß § 2 KostO sind die bereits entstandenen Kosten durch diejenige Vertragspartei zu übernehmen, die den Notar beauftragt hat. Daher ist es für den Verkäufer am zweckmäßigsten, dem Käufer die Auswahl eines Notars seines Vertrauens zu überlassen. Fertigt ein Notar nur einen Urkundenentwurf an, ohne dass es zur Beurkundung kommt, so ist gemäß § 145 KostO die Hälfte der bei Beurkundung fälligen Gesamtgebühr, mindestens aber ein Viertel einer „vollen Gebühr“ zu entrichten.

4. Maklergebühren als Kosten beim Hausverkauf

Bei Einschaltung eines Immobilienmaklers in die Verkaufsbemühungen wird im Erfolgsfall eine Maklergebühr (Courtage) fällig. Die frei verhandelbaren Maklergebühren liegen – regional differenziert - zwischen drei und sechs Prozent zuzüglich 19% Mehrwertsteuer. In den meisten Bundesländern werden eine z. B. sechsprozentige Maklergebühr hälftig von Käufer und Verkäufer getragen. Aber auch eine alleinige Käuferprovision von fünf Prozent kann vereinbart werden. Die Maklercourtage wird sofort nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages fällig, bezieht sich aber nur auf den im Vertrag genannten Kaufpreis, nicht auf Nebenkosten wie Notarkosten, Finanzierungskosten oder Grunderwerbssteuer.

5. Grunderwerbsteuer

Im Zuge der Eigentumsübertragung an einem Grundstück fällt Grunderwerbsteuer an. Diese hat üblicherweise der Käufer zu tragen, entsprechend wird dies im Kaufvertrag festgehalten. Schuldner der Grunderwerbsteuer sind nach § 13 GrEStG aber Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch. Wird die Grunderwerbsteuer vom Käufer nicht fristgerecht erstattet, so nimmt das Finanzamt den Verkäufer in die Pflicht. Dies gilt auch dann, wenn vertraglich die Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Käufer vereinbart wurde. Die Grunderwerbssteuer darf ab dem Jahr 2006 von den Bundesländern individuell festgelegt werden. Aktuell wird nur noch in Bayern und Sachsen die bis 2006 bundeseinheitlich geltende Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent berechnet, während alle anderen Bundesländer mindestens 4,5 Prozent erheben und das Saarland sogar 5,5 Prozent verlangt. Das Land Baden-Württemberg verlangt aktuell 5%.

6. Energieausweis 

Die Energieeinsparverordnung schreibt seit 2009 für alle Gebäude vor, dass dem Immobilienkäufer durch den Verkäufer ein Energieausweis zu Verfügung zu stellen ist. Dieser beinhaltet Daten zur Energieeffizienz eines Gebäudes und ist zehn Jahre gültig. Die Preise für einen Energieausweis sind frei verhandelbar. Von seriösen Anbietern im sogenannten „ausführlichen Verfahren“ erstellte Energieausweise kosten bis zu 500 Euro, während im „vereinfachten Verfahren“ bis zu 300 Euro berechnet werden. Bei komplexeren Gebäuden ist mit höheren Kosten zu rechnen. Ein im ausführlichen Verfahren erstellter „bedarfsorientierter“ Energieausweis, der auf detaillierten Untersuchungen zu Gebäudehülle, Haustechnik und durchschnittlichem Nutzerverhalten basiert, ist für alle Wohngebäude bis zu vier Wohneinheiten sowie für alle Neubauten vorgeschrieben. Ab fünf Wohneinheiten darf bei Bestandsgebäuden auch ein vereinfachter „verbrauchsorientierter Ausweis“ erstellt werden, der sich auf den - witterungsbereinigten - Verbrauch der letzten drei Jahre bezieht und damit stark nutzerabhängige Ergebnisse zeigt.

7. Spekulationssteuer

Immobilienverkäufer müssen unter Umständen Spekulationssteuer an das Finanzamt entrichten (bezieht sich lediglich auf den Wertzuwachs, den der Verkäufer ggf. gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis erzielt), wenn

• der Verkäufer die Immobilie während der letzten drei Jahre nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat und 
• der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren erfolgt. 
• Bei teilweiser oder vollständiger gewerblicher Nutzung ist der Verkauf einer Immobilie stets spekulationssteuerpflichtig.

Generell könne Sie die Kosten beim Hausverkauf als Werbungskosten gelten machen. Die Werbungskosten reduzieren unmittelbar das zu versteuernde Einkommen. Zu den Werbungskosten des Verkäufers zählen z. B. die an einen Immobilienmakler ggf. zu entrichtenden oder Courtagen oder Aufwendungen für Anzeigen. Nicht zu den Werbungskosten gehören Notarkosten, Maklerprovisionen und Grunderwerbssteuer, da diese steuerlich zu den Anschaffungskosten gezählt werden.

Wenn Sie eine ausführliche Beratung wünschen oder Fragen haben, nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf! 

Wir freuen uns auf Sie! 

Ihr persönliches

Financial [Service Center]-Team