Der Notarvertrag

Ein Notarvertrag stellt eine rechtlich zwingende Voraussetzung für das Zustandekommen eines Hausverkaufes dar. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie nichtig. Jede kursierende Ideen und Vorschläge ohne Notar sind strickt abzulehnen.

Gut zu wissen

  • Ohne Notarvertrag ist kein rechtskräftiger Verkauf möglich.
  • Vor dem Notarvertrag sollte unbedingt die Käuferbonität geprüft werden.
  • Ein guter Makler übernimmt in Zusammenarbeit mit dem Notar die Ausarbeitung.


Hausverkauf nur mit Notarvertrag

Die in § 313b des Bürgerlichen Gesetzbuches enthaltene Formvorschrift der notariellen Beurkundung für Hausverkäufe weist auf die große wirtschaftliche Bedeutung des Vertrages über einen Immobilienverkauf hin und ermöglicht Käufern und Verkäufern eine Beratung und rechtliche Aufklärung durch den als neutrale Instanz fungierenden Notar, um nicht gründlich genug durchdachte Entscheidungen mit möglicherweise schwerwiegenden Schadensfolgen zu vermeiden. Zudem dient ein schriftlicher und beurkundeter Hausverkauf-Notarvertrag der Beweissicherung hinsichtlich der Willenserklärungen der Vertragsparteien. Der Notar ist als neutrale Amtsperson verpflichtet, bei einem Hausverkauf - Notarvertrag stets nur neutrale und unparteiische Vorschläge zu unterbreiten.


Checkliste für den Notarvertrag

Der Verkäufer muss zur Vorbereitung des Immobilienverkauf-Notarvertrags folgende Unterlagen beschaffen:

  • Aktuelle Grundbuchauszüge, die über den Notar oder direkt beim Grundbuchamt erhältlich sind,
  • weitere Unterlagen (beispielsweise einen Erbschein), falls der Verkäufer noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist,
  • zur Löschung von Belastungen benötigte Unterlagen, falls Belastungen zwar noch im Grundbuch eingetragen sind, die wirtschaftliche Situation aber nicht mehr richtig wiedergeben ist (zum Beispiel: eingetragene Grundschulden oder Hypotheken, obwohl der zugrundliegende Kredit bereits zurückgezahlt wurde)
  • eine aktuelle Flurkarte,
  • eine Auskunft des Baulastenverzeichnisses (in allen Bundesländern bis auf die Länder Bayern und Brandenburg, in denen die Baulasten im Grundbuch verzeichnet werden), in dem bestimmte öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers wie z. B. Abstandsflächen-, Zufahrts- oder Stellplatzbaulasten verzeichnet sind,
  • bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung, aus der sich das Sondereigentum an den Wohnräumen, der Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Rechte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt,
  • bei Erbbaurechtsgrundstücken: den bisherigen Erbbaurechtsvertrag, in dem die Rechte und Pflichten von Grundeigentümer und Erbbauberechtigtem, insbesondere die Verpflichtung zur Zahlung eines Erbbauzinses geregelt werden.


Steuerliche Auswirkungen des vorgesehenen Kaufpreises

Bei einem sich abzeichnenden Kaufpreis, der notariell beurkundet werden soll, muss sich der Verkäufer auch über mögliche steuerliche Folgen eines Hausverkaufs bewusst sein. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb wieder veräußert, so muss der Verkäufer einen möglichen Gewinn zu seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Da ein Notar keine steuerliche Beratung vornehmen wird, ist hierfür ggf. ein Steuerberater zu konsultieren.


Information über die Bonität des Käufers

Vor Vereinbarung eines Notartermins sollte sich der Verkäufer über die Bonität des Käufers informieren. Dies kann zum Beispiel durch Vorlage einer Finanzierungszusage eines Kreditinstitutes oder von Vermögensübersichten (z.B. Wertpapierdepot oder Guthabenkonten) erfolgen. Die Zahlungsfähigkeit des Kaufinteressenten ist für den Verkäufer nicht nur im Hinblick auf die Zahlung des Kaufpreises von Bedeutung. Vielmehr haftet der Verkäufer gesamtschuldnerisch für die Zahlung der bei einem Hausverkauf-Notarvertrag anfallenden Notargebühren des Käufers, die beim Grundbuchamt käuferseitig entstehenden Kosten sowie nach § 13 GrEStG sogar für die vom Käufer zu entrichtende Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen) und 5,5 Prozent (Saarland) des Kaufpreises beträgt.


Auflassungsvormerkung und Grundbucheintragung

Die Vereinbarung einer Auflassungsvormerkung im Hausverkauf Notarvertrag bewirkt zunächst die Sperrung des Grundbuches für den Verkäufer und verhindert damit zugunsten des Käufers weitere Eintragungen (Rechtsänderungen oder Belastungen). Nach Übermittlung des notariellen Kaufvertrages an das Grundbuchamt trägt dieses den Käufer als Eigentümer im Grundbuch ein. Anschließend stellt der Notar die Rechnung an den Käufer, seit denn es ist im Notarvertrag etwas anders vereinbart worden.


Rücktritt von einem Hausverkauf-Notarvertrag

Erst nach der notariellen Beurkundung des Hausverkauf Notarvertrages kann der Käufer (ohne Mitwirkung des Verkäufers) nicht mehr vom Vertrag zurücktreten, es sei denn, es wurden bestimmte Rücktrittsgründe oder eine Rücktrittsfrist im Immobilienverkauf-Notarvertrag ausdrücklich vereinbart. Verschweigt der Verkäufer hingegen einen wesentlichen Mangel des Hauses, den er bei Kaufvertragsabschluss kannte und arglistig verschwieg, so ist der Käufer zum Rücktritt vom Hausverkauf Notarvertrag oder zur Minderung des Kaufpreises berechtigt.


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